報(bào)告類型: 投資策略研究

報(bào)告日期: 20240912

研究員: 汪毅,丁皓晨

 

【內(nèi)容摘要】

對(duì)比美國(guó)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益表現(xiàn)，自2014年以來(lái)，美國(guó)REITs的波動(dòng)率略高于美股和美國(guó)長(zhǎng)債，收益率則介于股與債之間。美國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益比更接近股票?；氐絿?guó)內(nèi)市場(chǎng)，計(jì)算國(guó)內(nèi)公募REITs的整體波動(dòng)率時(shí)，剔除了REITs上市首日的漲跌幅限制。結(jié)果顯示，國(guó)內(nèi)REITs的波動(dòng)率為14.21%，低于美股REITsETF的21.99%。對(duì)比中證800ETF的15.75%和十年國(guó)債ETF的2.08%，國(guó)內(nèi)REITs的波動(dòng)率接近股票，但穩(wěn)定性略高于A股。
截至2024年9月5日，國(guó)內(nèi)公募REITs的發(fā)行數(shù)量達(dá)到45支，總規(guī)模為1343.27億元，平均每支的發(fā)行規(guī)模為31.87億元。從資產(chǎn)類型來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的發(fā)行規(guī)模居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，總規(guī)模為544.61億元，占全部發(fā)行規(guī)模的40.54%。緊隨其后的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。2024年，公募REITs的發(fā)行熱度顯著回升，擺脫了2023年的低點(diǎn)。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，創(chuàng)下歷史新高。
從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，公募REITs的主要認(rèn)購(gòu)方式為戰(zhàn)略配售，且這一占比逐年上升。目前國(guó)內(nèi)REITs的存量規(guī)模較小，而新發(fā)行量較大，因此換手率成為衡量二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度的重要指標(biāo)。經(jīng)歷了上市初期的高換手率之后，當(dāng)前公募REITs的月?lián)Q手率基本穩(wěn)定在15%左右。從資產(chǎn)類別看，生態(tài)環(huán)保板塊的日均換手率今年最高，達(dá)1.46%；保租房、能源和產(chǎn)業(yè)園板塊的日均換手率也超過(guò)1%。
從2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值從28.33大幅回落至14.95，幾乎腰斬。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位數(shù)回升至18.84。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，REITs的P/FFO估值通常在10至25之間，因此當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)估值水平處于合理范圍內(nèi)。
收入端環(huán)比來(lái)看，除高速REITs負(fù)增較為明顯外，其余資產(chǎn)類別的收入均呈現(xiàn)增長(zhǎng)或基本維持穩(wěn)定；同比來(lái)看，受制于當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為緩慢，同比數(shù)據(jù)除生態(tài)環(huán)保外均有不同程度的下滑。從EBITDA看，保租房、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及生態(tài)環(huán)保的EBITDA同環(huán)比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落較為明顯。從二季度經(jīng)營(yíng)情況看，建議關(guān)注三項(xiàng)指標(biāo)均改善明顯的生態(tài)環(huán)保REITs以及業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較好的保租房REITs。

風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)內(nèi)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致REITs經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)承壓；REITs相關(guān)支持政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；口徑不同導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差。